為進(jìn)一步強(qiáng)化物業(yè)行業(yè)監(jiān)管，提升我市物業(yè)服務(wù)整體水平,現(xiàn)將《許昌市物業(yè)管理辦法（征求意見稿）》公布，公開向社會征求意見，公開征求意見期限為30日，歡迎有關(guān)單位和各界人士對征求意見稿提出意見和建議，有關(guān)意見建議請于2025年6月6日前通過以下方式反饋至許昌市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局。
第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，保障物業(yè)的合理使用，促進(jìn)社會和諧穩(wěn)定，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。
本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，并管理維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。
第三條物業(yè)管理相關(guān)活動應(yīng)當(dāng)遵循黨建引領(lǐng)、政府主導(dǎo)、業(yè)主自治、部門協(xié)同、屬地管理、協(xié)商共建的原則，市、縣（市、區(qū)）人民政府（管委會）應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理納入社會治理體系，積極推進(jìn)“紅色物業(yè)”創(chuàng)建，建立與物業(yè)管理工作相適應(yīng)的保障機(jī)制，完善政策扶持措施，促進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)高質(zhì)量發(fā)展。
第四條 物業(yè)管理相關(guān)主體應(yīng)當(dāng)遵守權(quán)責(zé)一致、質(zhì)價(jià)相符、公平公開的物業(yè)服務(wù)市場規(guī)則，維護(hù)市場秩序，優(yōu)化市場環(huán)境。
第五條鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法，促進(jìn)智能化建設(shè)與物業(yè)管理深度融合，提升物業(yè)管理質(zhì)量和服務(wù)水平，推動物業(yè)服務(wù)向智能、綠色方向發(fā)展。
第六條市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，履行下列職責(zé)：
?。ǘ┲笇?dǎo)和監(jiān)督縣（市、區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門開展轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的相關(guān)工作；
（三）指導(dǎo)和監(jiān)督縣（市、區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門開展轄區(qū)內(nèi)住宅專項(xiàng)維修資金的歸集、管理和使用；
第七條縣（市、區(qū)）人民政府（管委會）應(yīng)當(dāng)按照屬地管理原則組織轄區(qū)內(nèi)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和有關(guān)部門，履行管理職責(zé)，統(tǒng)籌推進(jìn)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理各項(xiàng)工作。
縣（市、區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，履行下列職責(zé)：
（三）對物業(yè)招投標(biāo)活動進(jìn)行監(jiān)督管理，開展物業(yè)管理區(qū)域、物業(yè)服務(wù)合同備案等事項(xiàng)；
?。ㄋ模ξ飿I(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員、業(yè)主委員會成員進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)、培訓(xùn)和監(jiān)督管理；
（五）負(fù)責(zé)物業(yè)管理相關(guān)參與主體信用信息的采集、復(fù)核和推送，參與對失信行為的懲戒；
第八條市、縣、區(qū)人民政府（管委會）相關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，做好下列工作：
（一）公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)依法查處住宅小區(qū)內(nèi)影響治安管理的違法行為，開展智慧安防、保安服務(wù)、養(yǎng)犬、房屋租賃等監(jiān)督管理，并依法處理住宅小區(qū)內(nèi)的交通事故；負(fù)責(zé)日常消防監(jiān)督檢查、開展消防宣傳教育；
（二）城市管理部門負(fù)責(zé)依法查處違法建設(shè)、擅自占用和損壞住宅小區(qū)公共綠化、損害市容環(huán)境等違法行為，加強(qiáng)對生活垃圾的收集、運(yùn)輸和處理的監(jiān)督管理；
?。ㄋ模┦袌霰O(jiān)督管理部門負(fù)責(zé)依法查處住宅小區(qū)內(nèi)特種設(shè)備和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價(jià)格違法行為；
?。ㄎ澹┫谰仍畽C(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)依法督促落實(shí)消防安全責(zé)任，依法查處影響消防設(shè)施和消防車通道使用等違反消防法律、法規(guī)的行為；
?。ㄒ唬┙⒊袚?dān)物業(yè)管理活動指導(dǎo)和監(jiān)督職責(zé)的工作機(jī)構(gòu)、配備專職人員負(fù)責(zé)轄區(qū)物業(yè)管理工作；
?。ǘ┙M織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會的組建和換屆改選，辦理相關(guān)備案手續(xù)；
（三）負(fù)責(zé)監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會的日常運(yùn)作，對業(yè)主大會籌備組成員、業(yè)主委員會委員和業(yè)主委員會換屆改選小組成員進(jìn)行培訓(xùn)，責(zé)令限期改正或者撤銷業(yè)主大會、業(yè)主委員會或物業(yè)管理委員會的違法決定；
?。ㄋ模﹨⑴c監(jiān)督物業(yè)承接查驗(yàn)和物業(yè)項(xiàng)目招投標(biāo)，指導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項(xiàng)目的移交和接管工作；并對中標(biāo)的物業(yè)企業(yè)信息進(jìn)行歸集。
（五）對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)實(shí)施日常檢查，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行法定義務(wù)；每年組織居民對物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同情況進(jìn)行評價(jià)，評價(jià)結(jié)果作為合同續(xù)聘等的重要依據(jù)；
?。┙⑽飿I(yè)管理糾紛調(diào)解和投訴、舉報(bào)處理機(jī)制，調(diào)解物業(yè)管理糾紛，處理物業(yè)管理相關(guān)投訴和舉報(bào)；
?。ㄆ撸翰痪邆鋵?shí)施專業(yè)化物業(yè)管理?xiàng)l件的老舊住宅物業(yè)，可通過街道社區(qū)領(lǐng)辦、國有物業(yè)結(jié)對幫扶、集中連片統(tǒng)管、社會組織代管、居民自我管理等方式實(shí)行基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)；
社區(qū)（村）居民委員會依法協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和相關(guān)部門，依法代為申請應(yīng)急使用建筑物及其附屬設(shè)施維修資金，并做好轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理相關(guān)工作。
第十條業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等應(yīng)當(dāng)在社區(qū)（村）黨組織的領(lǐng)導(dǎo)下依法依規(guī)開展物業(yè)管理活動。
積極推動社區(qū)（村）“兩委”成員與物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理層“雙向進(jìn)入、交叉任職”，將物業(yè)服務(wù)企業(yè)納入所在社區(qū)（村）黨組織管理，接受社區(qū)（村）黨組織監(jiān)督。
建立社區(qū)（村）黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的社區(qū)（村）居民委員會、業(yè)主大會、業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)調(diào)運(yùn)行機(jī)制，對涉及物業(yè)服務(wù)的重大事項(xiàng)、重要問題、重點(diǎn)工作，社區(qū)（村）黨組織要依托黨建聯(lián)席會、議事會、懇談會等，組織黨員、居民、有關(guān)各方有序參與全過程監(jiān)督，統(tǒng)籌推進(jìn)社區(qū)治理和物業(yè)管理工作。
第十一條物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會是實(shí)行行業(yè)服務(wù)和自律管理的社會組織，依法制定和組織實(shí)施自律性規(guī)范，開展物業(yè)服務(wù)成本測算，組織業(yè)務(wù)培訓(xùn)，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的糾紛進(jìn)行行業(yè)調(diào)解，維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益。
（八）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；
（十一）決定業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)的籌集、管理和使用，決定業(yè)主委員會成員補(bǔ)貼的來源、支付標(biāo)準(zhǔn)；
業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第八項(xiàng)至第十項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；
第十五條業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會。
業(yè)主戶數(shù)超過三百戶的，可以成立業(yè)主代表大會，履行業(yè)主大會職責(zé)。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主代表一般不少于三十人，一名業(yè)主代表所代表的業(yè)主戶數(shù)一般不超過三十戶。業(yè)主代表按幢、單元、樓層專有部分面積占比三分之二以上業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上業(yè)主參與推選，經(jīng)參與推選專有部分面積占比二分之一以上業(yè)主同意。業(yè)主代表參加業(yè)主代表大會前，應(yīng)當(dāng)就會議內(nèi)容書面征求本幢、單元、層業(yè)主的意見建議。涉及表決事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)將業(yè)主表決意見如實(shí)向業(yè)主大會提交。
第十六條業(yè)主委員會成員候選人可以通過社區(qū)（村）黨組織、社區(qū)（村）居民委員會推薦，業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦的方式產(chǎn)生。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府要加強(qiáng)對業(yè)主委員會人選推薦和審核把關(guān)，注重提高業(yè)主委員會成員中黨員比例，推動符合條件的業(yè)主委員會設(shè)立黨支部或黨小組。
第十七條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。每半年街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將“河南省業(yè)主大會業(yè)主委員會備案證書”抄送縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理行政主管部門。
第十八條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)執(zhí)行業(yè)主大會的決定，接受業(yè)主大會和業(yè)主的監(jiān)督，并履行下列職責(zé)：
?。ㄒ唬┱偌瘶I(yè)主大會會議，報(bào)告年度物業(yè)管理的實(shí)施情況、業(yè)主委員會履職情況；
?。ǘ┐順I(yè)主大會同選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，與解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行交接；
?。ㄎ澹┙⒍ㄆ诮哟贫?，聽取業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)管理和業(yè)主委員會日常工作的意見和建議，接受業(yè)主、物業(yè)使用人的咨詢、投訴和監(jiān)督；
（六）督促業(yè)主及時(shí)足額支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施，對業(yè)主、物業(yè)使用人違反管理規(guī)約的行為進(jìn)行制止；
?。ò耍┒ㄆ谙驑I(yè)主通報(bào)工作情況，每半年公示業(yè)主委員會委員支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、停車費(fèi)情況；
?。ň牛┟磕旯紭I(yè)主共有部分經(jīng)營與收益、專項(xiàng)維修資金使用、經(jīng)費(fèi)開支等信息；
（三）拒絕、拖延提供物業(yè)管理有關(guān)的文件資料，妨礙業(yè)主委員會換屆交接工作；
?。ㄎ澹┻`反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂、修改物業(yè)服務(wù)合同；
?。ㄆ撸┡c物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他利害關(guān)系人有影響其公正履行職務(wù)的經(jīng)濟(jì)往來或者利益交換；
業(yè)主委員會委員有前款規(guī)定的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令業(yè)主委員會提請業(yè)主大會罷免有關(guān)委員資格。在委員資格被罷免前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)停止該委員履行職責(zé)，并向業(yè)主公示。
被提出罷免的業(yè)主委員會成員有權(quán)向業(yè)主大會提出申辯意見。業(yè)主委員會成員向業(yè)主大會提出申辯意見的，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)在聽取申辯意見后作出決定。
第二十條 業(yè)主委員會的名稱、委員、業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理變更備案手續(xù)。
第二十一條因物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整、房屋滅失等客觀原因致使業(yè)主大會、業(yè)主委員會無法存續(xù)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)辦理業(yè)主大會、業(yè)主委員會注銷手續(xù)，并公告其印章作廢。
第二十二條 不具備成立業(yè)主大會條件，或者成立確有困難的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組建由社（村）區(qū)居民委員會、業(yè)主代表等組成的物業(yè)管理委員會，臨時(shí)代替業(yè)主委員會開展工作，并積極推動成立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。物業(yè)管理委員會的任期一般不超過三年。期滿仍未推動成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府進(jìn)行審計(jì)、考核并重新組建物業(yè)管理委員會。
物業(yè)管理委員會自業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起停止履行職責(zé)，與業(yè)主委員會辦理移交手續(xù)。
物業(yè)管理委員會重新組建或解散后，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)及時(shí)收回原物業(yè)管理委員會印章，并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示物業(yè)管理委員會重新組建或解散情況，公示期為五個(gè)工作日。
第二十三條市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門組織建設(shè)物業(yè)電子信息系統(tǒng)平臺?？h（市、區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門可以采用微信小程序、APP軟件和信息系統(tǒng)等供轄區(qū)物業(yè)管理各方使用。
鼓勵(lì)業(yè)主大會或業(yè)主委員會通過電子信息系統(tǒng)平臺或采用其他公開競爭的方式招聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。鼓勵(lì)業(yè)主大會使用電子信息系統(tǒng)進(jìn)行投票、決策。鼓勵(lì)業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過電子信息系統(tǒng)，向全體業(yè)主公示、公開服務(wù)事項(xiàng)，收集業(yè)主意見建議。
第二十四條物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)符合法律法規(guī)的規(guī)定，綜合考慮物業(yè)的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、建設(shè)工程項(xiàng)目、物業(yè)類型、社區(qū)建設(shè)等因素，利于服務(wù)便利、資源共享。
第二十五條新開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)當(dāng)配建獨(dú)立且相對集中的物業(yè)服務(wù)用房，滿足物業(yè)管理設(shè)施設(shè)備、辦公及值班需求，具體面積按照規(guī)劃指標(biāo)執(zhí)行。物業(yè)服務(wù)用房等業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)的房屋應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中明確，在房屋顯著位置懸掛銘牌，標(biāo)明用途。
已投入使用但是未配建物業(yè)服務(wù)用房的，建設(shè)單位或者產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)當(dāng)通過提供其他用房等方式提供；建設(shè)單位和產(chǎn)權(quán)單位已不存在的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府統(tǒng)籌研究解決。
?。ㄈ┪飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)除城鎮(zhèn)公共道路以外的其他道路，除城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人以外的其他綠地；
?。ㄋ模┙ㄔO(shè)單位以商品房買賣合同或者其他書面形式承諾歸業(yè)主共有的房屋和設(shè)施設(shè)備；
?。ㄎ澹┢渌粚儆跇I(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施；
第二十七條未經(jīng)業(yè)主同意，任何單位和個(gè)人不得占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。
第二十八條新建物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備及其安裝，應(yīng)當(dāng)符合國家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)技術(shù)規(guī)范。
建設(shè)單位在組織竣工驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)當(dāng)通知供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位參加，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)參加。建設(shè)單位在組織竣工驗(yàn)收時(shí)，未通知專業(yè)經(jīng)營單位參加竣工驗(yàn)收的，專業(yè)經(jīng)營單位有權(quán)拒絕接收專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備。
第二十九條建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格后，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備無償移交給專業(yè)經(jīng)營單位，同時(shí)移交配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程圖等資料，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收。
專業(yè)經(jīng)營單位負(fù)責(zé)分戶終端計(jì)量裝置或者入戶端口以外設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)、更新，相關(guān)費(fèi)用依法計(jì)入成本。
專業(yè)運(yùn)營單位對專業(yè)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和更新改造，進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域的應(yīng)落實(shí)安全文明施工規(guī)定，業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合，不得以任何方式阻撓、妨礙其正常作業(yè)。
第三十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取必要的措施加強(qiáng)公共區(qū)域的安全監(jiān)控和管理，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)易于發(fā)生安全風(fēng)險(xiǎn)的設(shè)施設(shè)備和部位加強(qiáng)日常巡查和定期養(yǎng)護(hù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取必要的安全保障措施防止從建筑物中拋擲物品，防止所管理的建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施及其擱置物、懸掛物、堆放物發(fā)生脫落、墜落，防止所管理的林木折斷、傾倒或者果實(shí)墜落等造成他人損害。
第三十一條建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)售許可或者現(xiàn)房銷售前，應(yīng)當(dāng)按照劃定的物業(yè)管理區(qū)域，通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，提供前期物業(yè)服務(wù)?？h（市、區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門、屬地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)對建設(shè)單位前期物業(yè)招投標(biāo)活動進(jìn)行全程監(jiān)管，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將中標(biāo)的物業(yè)企業(yè)相關(guān)信息報(bào)縣（市、區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門、屬地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。
第三十二條 建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在縣（市、區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，共同確認(rèn)物業(yè)管理區(qū)域，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，確認(rèn)現(xiàn)場查驗(yàn)結(jié)果，形成查驗(yàn)記錄，簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議，并向業(yè)主公開查驗(yàn)結(jié)果。
承接查驗(yàn)協(xié)議應(yīng)當(dāng)對物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況、存在問題、解決方法及其時(shí)限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出約定。對于承接查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)予以整改，或者委托前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)整改。
建設(shè)單位以及前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)自合同終止之日起三十日內(nèi)向業(yè)主委員會（尚未成立業(yè)主委員會的由社區(qū)代行業(yè)委會職責(zé)）移交物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備和承接查驗(yàn)檔案，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)全程參與并配合?？h（市、區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)對移交驗(yàn)收過程進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。
第三十三條建立物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)，構(gòu)建物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)與物業(yè)服務(wù)費(fèi)用相適應(yīng)的新模式，物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)從低到高劃分為五個(gè)等級，一級為最低等級，五級為最高標(biāo)準(zhǔn)，具體內(nèi)容參考河南省住建廳制定的《住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行。物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目成本測算信息作為物業(yè)企業(yè)確定前期物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用投標(biāo)定價(jià)時(shí)的參考依據(jù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)在政務(wù)熱線、市長信箱、各級物業(yè)管理行政主管部門被業(yè)主大量投訴，拒不配合辦事處、社區(qū)日常工作，存在不履約、侵占業(yè)主利益和違法違規(guī)行為，且拒不整改或整改到期后仍整改不到位的，由縣（市、區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)、物業(yè)行業(yè)協(xié)會等部門人員組成的評定委員會重新核定小區(qū)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等級，并由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)組織召開業(yè)主大會決定是否重新約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者解聘聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第三十四條業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納服務(wù)費(fèi)用的,從其約定,業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。已竣工交付的物業(yè)，業(yè)主尚未裝修居住、已裝修未入住的,業(yè)主應(yīng)當(dāng)提前書面提出申請，鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同中約定減免部分物業(yè)費(fèi)；業(yè)主車位閑置未實(shí)際使用的，鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在停車管理合同中減免部分車位管理費(fèi)。
第三十五條 業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托他人管理；委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能選定一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
電梯、消防等具有專業(yè)技術(shù)要求的設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)，應(yīng)當(dāng)由符合資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)實(shí)施。
第三十六條接受委托提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立法人資格，配備物業(yè)項(xiàng)目管理、消防、電梯、電工等專業(yè)技術(shù)人員，具備為業(yè)主提供物業(yè)管理專業(yè)服務(wù)的能力，在物業(yè)管理區(qū)域設(shè)立獨(dú)立核算的服務(wù)機(jī)構(gòu)。
第三十七條 業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)代表業(yè)主與業(yè)主共同選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面合同，就物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量等級、服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、維修資金的使用、服務(wù)用房的管理和使用、服務(wù)期限、服務(wù)交接等內(nèi)容進(jìn)行約定。
第三十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供服務(wù)，遵守下列規(guī)定：
（四）對違法建設(shè)、違規(guī)出租房屋、私拉電線、占用消防通道等行為進(jìn)行勸阻、制止，勸阻、制止無效的，及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政主管部門；
?。ㄎ澹┌l(fā)現(xiàn)有安全風(fēng)險(xiǎn)隱患的，及時(shí)設(shè)置警示標(biāo)志，采取措施排除隱患或者向有關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)報(bào)告；
?。I(yè)主、物業(yè)使用人違反管理規(guī)約的行為進(jìn)行勸阻、制止，并及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會；
?。ò耍┡浜辖值擂k事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)（村）居民委員會和有關(guān)部門做好物業(yè)管理相關(guān)工作。
第三十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在顯著位置設(shè)置公示欄，公開包括但不限于下列事項(xiàng)：
?。ㄒ唬┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人基本情況、聯(lián)系方式以及物業(yè)服務(wù)投訴電話；
?。ㄈ╇娞?、消防、監(jiān)控等專項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式等；
第四十條建立市、縣級住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)（村）居民委員會、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目五級物業(yè)矛盾糾紛投訴電話，積極處理相關(guān)物業(yè)管理投訴。縣（市、區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同履行、投訴處理、日常檢查等情況和有關(guān)部門意見，采集相關(guān)信用信息，實(shí)施信用綜合評價(jià)，依法依規(guī)公開企業(yè)信用記錄和星級評價(jià)結(jié)果，依據(jù)信用評價(jià)對應(yīng)信用星級，對物業(yè)服務(wù)人實(shí)施分級分類監(jiān)管，建立聯(lián)合守信激勵(lì)和失信懲戒機(jī)制，建立行業(yè)信用檔案，加強(qiáng)信用管理。
第四十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得采取限制供水、供電、供氣、供暖等方式催交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
第四十二條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)并建立動態(tài)調(diào)整機(jī)制。由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)遵循合理、公開、質(zhì)價(jià)相符的原則進(jìn)行協(xié)商，并在物業(yè)服務(wù)合同中予以約定。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中不履行合同義務(wù)、未落實(shí)物業(yè)服務(wù)對應(yīng)的等級標(biāo)準(zhǔn)、存在嚴(yán)重質(zhì)價(jià)不符，由屬地住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門督促其整改落實(shí)，對拒不整改、不履約且業(yè)主反映強(qiáng)烈的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)組織召開業(yè)主大會決議重新約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或解聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第四十三條 為保障業(yè)主合法權(quán)益，維護(hù)物業(yè)市場秩序，物業(yè)服務(wù)企業(yè)預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)不得超過一年，物業(yè)服務(wù)費(fèi)資金應(yīng)首先用于購買該項(xiàng)目日常維修、養(yǎng)護(hù)必需的材料、設(shè)備和支付該物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目內(nèi)職工工資、福利及法定稅費(fèi)等?？h（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門定期對轄區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展生產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)摸底排查，重點(diǎn)對企業(yè)經(jīng)營狀況、項(xiàng)目服務(wù)、員工工資發(fā)放情況，保潔、保安等外包服務(wù)公司履約情況進(jìn)行監(jiān)測，建立風(fēng)險(xiǎn)排查工作臺賬。對納入臺賬的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目由屬地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)，會同社區(qū)（村）居民委員會、業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）、物業(yè)企業(yè)共同參與管理，實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支共管，建立共管賬戶，物業(yè)服務(wù)費(fèi)資金進(jìn)入共同管理賬戶后，管理單位依據(jù)項(xiàng)目資金支出進(jìn)度、用款計(jì)劃等情況，對資金實(shí)行動態(tài)監(jiān)管。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)總部設(shè)在本市行政區(qū)域外的物業(yè)管理項(xiàng)目，其資金使用情況一律納入共管賬戶監(jiān)管，物業(yè)管理項(xiàng)目預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用必須留在本地，不得轉(zhuǎn)移出本市或上繳企業(yè)總部。
第四十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用共用部分從事經(jīng)營活動的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定限制經(jīng)營范圍和內(nèi)容，將共有收益單獨(dú)列賬，專戶存儲，?？顚Ｓ?，詳細(xì)記錄收入和支出情況，并定期向業(yè)主公示，接受監(jiān)督和第三方審計(jì)。
共有收益歸全體業(yè)主共有。共有收益金額應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于補(bǔ)充住宅專項(xiàng)維修資金，也可按照業(yè)主大會的決定使用，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)監(jiān)督落實(shí)。
第四十五條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前九十日，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主召開業(yè)主大會共同決定續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并將決定書面告知原物業(yè)服務(wù)企業(yè)。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受續(xù)聘的，雙方應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同屆滿前重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不接受續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)提前九十日書面告知業(yè)主委員會。
物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前、業(yè)主未共同作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照原合同繼續(xù)提供服務(wù)，任何一方提出終止合同的，應(yīng)當(dāng)提前六十日書面告知對方，并報(bào)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。
第四十六條業(yè)主共同決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自接到通知之日起三十日內(nèi)履行交接義務(wù)，并且退出物業(yè)管理區(qū)域。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接，不得以任何理由阻撓新物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)場服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不移交有關(guān)資料和財(cái)物的，或者拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主委員會可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、縣（市、區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門報(bào)告，可以向轄區(qū)內(nèi)公安機(jī)關(guān)請求協(xié)助，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域。
原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在辦理交接至退出物業(yè)管理區(qū)域期間，維持正常的物業(yè)管理秩序，并如實(shí)告知物業(yè)的使用和管理狀況。
原物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反前款規(guī)定的，不得請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；造成業(yè)主損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。
新物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強(qiáng)行接管物業(yè)。按照約定承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。
第四十七條本市建立應(yīng)急物業(yè)服務(wù)機(jī)制。物業(yè)管理區(qū)域突發(fā)失管狀態(tài)時(shí)，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)單位確定應(yīng)急物業(yè)服務(wù)企業(yè)，提供水、電、氣、垃圾清運(yùn)、電梯運(yùn)行等維持業(yè)主基本生活服務(wù)事項(xiàng)的應(yīng)急服務(wù)。
提供應(yīng)急物業(yè)服務(wù)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將服務(wù)的內(nèi)容、期限、費(fèi)用等相關(guān)內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期限一般不超過三個(gè)月，費(fèi)用由全體業(yè)主承擔(dān)。
應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期間，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主共同決定選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)，協(xié)調(diào)新物業(yè)服務(wù)企業(yè)和應(yīng)急物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好交接。
第四十八條 業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定以及管理規(guī)約的約定，按照規(guī)劃用途安全、合理使用物業(yè)。
?。ㄈ┻`法開挖地下空間，擅自改變經(jīng)規(guī)劃審批確定的地下空間的使用功能、層數(shù)和面積；
?。ㄎ澹p壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部位，損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備；
（八）擅自改變?nèi)嗣穹揽展こ讨黧w結(jié)構(gòu)、拆除防護(hù)設(shè)施，進(jìn)行穿墻打孔等影響防護(hù)效能的改造和裝修，堵塞或者截?cái)嗳嗣穹揽展こ痰某鋈肟?、進(jìn)排風(fēng)豎井、進(jìn)排水管道；
（九）損壞或者擅自挪用、拆除、停用公共消防設(shè)施和器材，占用、堵塞、封閉消防車通道、消防車登高場地、疏散通道、安全出口；
?。ㄊ┰跇翘蓍g、樓道等安全通道、安全出口、消防車通道及其兩側(cè)影響通行的區(qū)域停放電動自行車，違反用電安全要求私拉電線和插座為電動自行車充電；
（十四）違規(guī)儲存爆炸性、毒害性、放射性、腐蝕性物質(zhì)或者傳染病病原體等危險(xiǎn)物質(zhì)，違規(guī)燃放煙花爆竹；
有前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)主管部門，有關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)依法處理；業(yè)主、物業(yè)使用人對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。
第五十條業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議,配合進(jìn)行必要的現(xiàn)場檢查。業(yè)主或者物業(yè)使用人違反相關(guān)規(guī)定進(jìn)行裝飾裝修，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻；拒不改正的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告。
業(yè)主、物業(yè)使用人或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修的時(shí)間、地點(diǎn)等情況在擬裝飾裝修的物業(yè)樓內(nèi)顯著位置公示。
第五十一條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。用于出售的，同等條件下應(yīng)當(dāng)優(yōu)先出售給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主；不出售或者尚未售出的，應(yīng)當(dāng)提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主使用,建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕出租。滿足業(yè)主需要后仍有空余的，可以臨時(shí)出租給物業(yè)管理區(qū)域外的其他人。
第五十二條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納住宅專項(xiàng)維修資金。住宅專項(xiàng)維修資金管理的具體辦法另行制定。
第五十三條建筑物專有部分存在安全隱患，危及公共利益或者他人合法權(quán)益的，相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取修繕以及其他消除危險(xiǎn)的安全治理措施。
業(yè)主不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)報(bào)經(jīng)業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）或?qū)俚厣鐓^(qū)（村）居民委員會同意，按照管理規(guī)約的約定，代為維修養(yǎng)護(hù)或者采取應(yīng)急防范措施，費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。
第五十五條違反本辦法第三十九條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益情況、公共水電費(fèi)分?jǐn)偳闆r或者公示失實(shí)信息的，由縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正，逾期不改正的，可以并處一萬元以上三萬元以下罰款。
第五十六條違反本辦法第四十一條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取限制供水、供電、供氣、供暖等方式催交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由縣級以上物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正，逾期不改正的，處以一千元以上五千元以下罰款。
第五十七條違反本辦法第四十九條第一款規(guī)定，給他人造成損害的，依法承擔(dān)民事責(zé)任；違反行政管理規(guī)定的，由物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）相關(guān)主管部門和機(jī)構(gòu)按照下列規(guī)定依法查處：
（一）違反第一項(xiàng)、第二項(xiàng)、第三項(xiàng)規(guī)定的，由自然資源和規(guī)劃行政主管部門負(fù)責(zé)違法建筑的認(rèn)定，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府依法查處；
?。ǘ┻`反第四項(xiàng)、第五項(xiàng)、第六項(xiàng)規(guī)定的，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門依法查處；
（六）違反第十一項(xiàng)、第十二項(xiàng)、第十三項(xiàng)規(guī)定的，由城市管理行政主管部門依法查處；
第五十八條國家機(jī)關(guān)及其工作人員在物業(yè)管理工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
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